Президиум ВАС готовится защитить дольщиков // По незарегистрированным договорам о долевом участии в строительстве

11 марта 2013 года

Рассмотрение арбитражными судами дел о банкротстве застройщиков вызывает много проблем: вопросы подсудности, определения и изменения очередности требований кредиторов, достраивание жилья (см. здесь). Бывает и так: договор о долевом участии в строительстве, заключенный с компанией-инвестором, не был зарегистрирован (нарушение Закона № 214-ФЗ), права требования к застройщику были уступлены физлицам, после чего застройщик обанкротился. В июле 2006 года передача прав от инвесторов к физлицам была запрещена (поправка в ст. 1 Закона № 214-ФЗ), однако до этой поправки такие уступки практиковались. Завтра президиуму ВАС предстоит решить, могут ли физлица, попавшие в такую ситуацию, добиваться включения своих требований о передаче жилого помещения в реестр застройщика-банкрота (№ ВАС-15510/12).

В 2005 году ЗАО «Экспресс» (застройщик) и ООО «Один» заключили договор о долевом участии в строительстве жилья. Договор зарегистрирован не был. Оплату по договору компании произвели взаимозачетом, после чего «Один» получил право требования на квартиры в строящемся доме. До оплаты договора о долевом участии «Один» уступил право требования на одну из квартир семье Абрамовых. В 2010 году застройщик был признан банкротом. Абрамовы обратились в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр «Экспресса» их требования о передаче жилых помещений.

Арбитражные суды Уральского округа в удовлетворении заявления отказали. Суды посчитали, что поскольку ни основной договор, ни договор уступки не были зарегистрированы, они являются незаключенными. Следовательно, к заявителям не перешло право требования к застройщику.

Коллегия судей ВАС, передавая дело в президиум, с позицией нижестоящих судов не согласилась. Судьи ВАС отметили, что отсутствие регистрации спорных договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства права требования от застройщика выполнения договора. Отсутствие регистрации, по мнению судей ВАС, лишает такого участника только права залога, предусмотренного Законом № 214-ФЗ. В обосновании своей позиции тройка судей сослалась на недавно принятое постановление пленума ВАС по вопросам аренды будущей вещи (см. здесь).

Судьи ВАС напомнили, что требования участников строительства могут  быть включены как в реестр требований кредиторов (учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений. Поэтому если суд при рассмотрении заявления о передаче жилых помещений установит, что у участника нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование по причине незаключенности договора, то суд  должен рассмотреть это заявление как заявление о включении в реестр кредиторов.    

Также судьи ВАС отметили, что запрет на уступку гражданам права требования к застройщику, установленный в 2006 году, к договорам, заключенным в 2005 году, не применяется. Однако, отметила коллегия судей, даже после установления такого запрета граждане не могут быть лишены права на включение своих требований в реестр обанкротившегося застройщика.